이번 포스팅은 부동산 경매에 대한 정보를 공유드리려고 합니다. 부동산 투자는 여전히 많은 사람들이 관심갖는 주제이고, 수익형 부동산에 대해서 특히 많은 관심을 가지고 계십니다. 그래서 이번에는 오피스텔에 대한 경매정보를 포스팅 하려고 합니다. 인천 서구 청라동에 알아보기 좋은 오피스텔이 나와서 관련 내용을 개별적으로 조사해 보았습니다.
이번 포스트에서는 해당 경매물건의 상세한 정보와 투자할 수 있는지, 매각 물건의 특징과 권리분석에 대해 자세하게 작성해보려고 합니다. 그리고 주변 개발정보와 전망, 고려사항을 종합적으로 알아보려고 합니다. 경매 투자에 관심이 많으신 분들은 눈여겨 보시면 좋을 것 같습니다.
경매에 대한 개요
매각 물건은 인천 청라 롯데캐슬 오피스텔입니다. 인천광역시 서구 청라동에 위치하고 있으며, 사건번호는 2023타경 11189 입니다. 경매개시일은 23년 8월 8일이며, 감정가는 5.17억원 입니다. 현재 기준 최저가는 2.53억 수준이며, 이는 감정가 대비 49% 수준입니다. 두번이나 유찰되었기 때문에 기준 최저가가 많이 내려온 것을 확인 할 수 있습니다.
매각 물건의 특징
매각물건의 위치는 정확하게 인천광역시 서구 청라동 159-1 청라롯데캐슬 201동 505호 입니다. 청라국제도시 내 위치하고 있으며, 전체 50층 중 5층에 위치하고 있습니다. 전용면적은 116제곱미터, 공용면적 105.1제곱미터 이며, 대략 40평 정도라고 보시면 될 것 같습니다.
진행 과정과 일정
경매의 개시일은 23년 8월 8일에 시작했습니다. 감정평가는 8월 17일에 이루어져 있으며, 배당종기일은 23년 11월 3일 입니다. 최초 경매일, 즉 1차로 경매가 시작된 일자는 24년 5월 30일 입니다. 보통 경매개시결정이 이루어 진 후 경매일은 대략 6개월 정도로 보시면 될 것 같습니다. 2차 경매일은 24년 7월 3일 이었으며, 이 때 최저가의 70% 수준으로 최저입찰가가 설정되었습니다.
이후 3차 경매일은 23년 8월 5일이며, 다음주에 진행됩니다. 최저가의 49% 수준까지 가격이 설정되었습니다. 3차에서도 유찰이 되면 다음 4차 경매일은 23년 9월 6일이며, 최저가의 34% 까지 최저입찰가가 감소하게 됩니다.
임차인 및 권리 분석
소유자는 22년 1월 28일에 소유권 등기를 했고, 채권자는 새마을 금고 입니다. 근저당은 4.8억이었습니다. 임차인은 2022년 2월 16일에 전입을 했고, 임차인의 대항력이 없음을 확인되었습니다. 경매 진행 시 권리가 소멸될 것으로 제 생각에는 예상합니다. 근저당권은 새마을 금고로 되어 있는데 그 뒤에 가압류가 5건이 추가로 더 있습니다. 세금까지 체납되어서 세무서과 공공기관도 있었네요.
개발 정보 및 미래전망
개발정보는 청라국제도시이기 때문에 현재 인프라가 거의 형성되어 있습니다. 추가로 청라신도시는 경제자유구역으로 지정되어 있기 때문에 직주근접이 가능한 곳입니다. 그리고 대형마트와 업무시설 상가, 공원 등 편의시설이 정말 잘 되어 있습니다. 예전에 청라신도시 공원에 갔었는데 사람도 정말 많고, 공원 주변으로 상권이 잘 형성 되어 있더라고요.
청라에서 7호선 연장이 진행중이고, 2호선 연장 호재도 있습니다. 아직 기간이 필요하지만, 청라는 결국 서울과 연결성이 있는 몇 안되는 신도시 이기 때문에 향후 전망이 밝다고 봅니다. 지금도 실제로 가봄ㄴ 여러 개발 프로젝트를 진행하고 있고, 부동산 가치 상승에 대한 기대감도 높다고 봅니다.
투자할 경우 고려할 사항
현재 청라 롯데캐슬 오피스텔에 대해 앞서 임차인과 권리 분석을 하였지만, 실제 임장을 통해 권리분석 및 권리소멸여부를 확인해야 합니다. 저도 지난번에 가봤는데 아무도 없었고, 주변 시세만 확인하고 왔습니다. 주변 시설은 상당히 좋고 개선될 점이 너무 좋습니다.
그리고 경매를 진행할 경우 발생할 추가비용, 명도비용을 고려해야 합니다. 명도비용은 보통 평단 10만원 정도 잡는걸로 알고 있는데 그 외 이사비용이나 관리비등 별도로 비용에 대한 부분을 준비해야 합니다.
인근 지역 부동산을 방문했는데 이전에 언급한 내용은 부동산에서 나온 정보들 입니다. 사전에 자료를 찾아보고 그에 대한 분석결과를 간단하게 말씀드린 부분입니다. 그리고 현지 부동산을 방문하면 미래개발 계획을 알아볼 수 있기 때문에 그런 점도 좋다고 봅니다.
매각 사례와 통계, 예상 낙찰가 개인적인 생각
22년 5월에 6.47억에 매매가 되었습니다. 23년 12월에는 4.0억에 거래가 되어서 2.5억 가까이 하락했습니다. 보통 매각사례를 통해 해당 오피스텔의 가치와 투자 잠재력 평가가 가능해야 하는데 이는 네이버 부동산이나 여러 플랫폼으로 확인 할 수 있습니다. 이런점을 볼 때 예상 낙찰가는 3.8~4.0억정도 되지 않을까 합니다. 3차 유찰까지 왔지만 그 가격에는 되지 않을 것 같습니다.
요약
결론적으로 청라국제도시 내 위치한 롯데캐슬 오피스텔은 높은 투자 잠재력은 가지고 있고, 교통 및 생활인프라 우수 및 향후 부동산 가치 상승에 대한 가능성은 높습니다. 하지만 임차인의 권리분석이 필요하며, 추가 비용이 많이 들어갈 수 있습니다. 이를 통해 경매 절차 및 물건 특성에 대한 이해가 더 필요하다고 생각합니다.
