한국건설산업연구원에서 2024 부동산 경기전망 보고서를 발간하였습니다. 해당 내용에 대해 자세히 분석해보고 저의 개인적인 생각을 적어보려고 합니다.
2023년의 부동산 시장을 정리하고 2024년에 부동산 경기전망 변화를 예측한 보고서 인데지금 한번 분석해보려고 합니다. 아울러 이전 결과와 유사한 점이 있는지 확인도 해보면 좋을 것 같습니다.
2024 부동산 경기전망 분석 전 2023 시장동향 및 특징
1. 수도권 시장 동향 및 특징
전반적으로 23년 초반에는 침체국면이었던 부동산 시장이 하반기 이후 상승하면서 아파트 실거래가가 상승하였습니다. 23년 9월까지 수도권 아파트 실거래가가 9.31% 상승하였으며, 특히 서울은 13.05% 상승하여 서울 중심으로 아파트 및 부동산의 상승이 일어났습니다.
2024 부동산 경기전망 보고서에서 확인한 데이터에 따르면 22년 대비 크게 상승한 결과로 보여지며, 지표상으로 확인해보아도 하락기 후 반등한 결과를 직접 확인 할 수 있었습니다. 21년 이후 최근 하락기 동안 수도권 아파트 실거래가는 24.7% 하락했으나, 이후 7개월간 9.1% 상승하여 서울을 기점으로 수도권 주요지역이 크게 상승하는 결과를 볼 수 있습니다. 평균 9.1% 이기 때문에 지역적 편차를 고려하면 서울과 경기도 상급지는 더 큰 상승폭을 보임을 알 수 있습니다.
2. 지방 시장 동향 및 특징
2024 부동산 경기전망 보고서를 통해 지방시장에 대한 동향을 확인해보고자 합니다. 먼저 거래량 변화에 대해 말씀드릴게요. 거래량 변화는 2023년 1~8월 기준으로 누적 거래량은 수도권 65.2%이고, 지방광역시 65.4%, 전국 8개도 80.2% 수준으로 데이터 상으로 확인했습니다. 2024 부동산 경기전망 보고서에서 거래량은 회복 국면을 들어온 것으로 보이는데 앞으로 거래량 증가가 더 필요할 것 같습니다.
월간 변화량으로 확인해보면 2023년 1월 통계집계 이후 최저 구간을 지나 소폭 회복했지만 여전히 평균에 못 미치는 수준으로 확인되었습니다. 23년에도 지방의 부동산 분위기는 많이 안좋았음을 알 수 있습니다. 수도권은 거래량과 매매가 증가 변화가 보이지만 지방은 유동성과 규제로 인해 수도권에 비해 자산 유입이 감소했던 것으로 확인됩니다.
3. 정책 변화에 따른 거래량 변화
2023년 들어 전국적으로 아파트를 포함한 집합건물의 매수하는 계층이 30대 인것으로 나타납니다. 이는 가정을 형성하고 이사 등 이슈가 많은 30대가 아파트를 매수하거나 매도하는 비율이 높아져 주요계층으로 고착화되는 것이 아닌가 합니다. 30대는 경제활동의 중심이며, 가정적인 변화가 많은 세대이기 때문에 이러한 변화가 나타나는 것으로 예상됩니다.
2024 부동산 경기전망 보고서 언급된 정책변화도 눈에 띄는데요. 15억 초과 주택 대출 제한이 해제되었고, 일반형 특례보금자리론 판매가 중단되면서 정책변화에 따른 시장의 변화가 나타나는 것으로 보고서에서는 확인되었습니다. 특히 특례보금자리론은 주택 매수의 지대한 영향을 미쳤을 것으로 보이는데요. 부동산 부양을 위한 파격정책이었기 때문에 특례보금자리론으로 주택을 매수한 층이 많았을 것으로 보입니다.
4. 전세 시장 동향
2024 부동산 경기전망 보고서에서는 전세동향과 청약시장에 대한 분석도 진행하였습니다. 23년 9월까지 전세시장 동향을 보면 9월 아파트 전세가 0.48% 상승했지만 2021년 9월 대비 15% 수준 낮아 역전세 구간을 아직 진행중인 것으로 보입니다. 하지만 그 폭이 줄어들고 있는 점은 양호한 신호로 해석할 수 있을 것 같습니다.
전세사기는 23년 언론을 떠들썩하게 했는데요. 전세사기 문제로 5월까지 전세가격 추이는 비슷했지만 이후 격차가 감소해서, 전세 부족에 대한 씨앗이 만들어진 것이 아닌가 하는 부분이 많습니다.
5. 청약시장 변화
2023년 들어 청약시장은 서울을 중심으로 청약경쟁률이 급격히 상승하였습니다. 고가 주택에 대한 수요가 쏠리고, 이른바 로또 청약이 나타나게 되면서 청약시장에 대한 관심이 높아진 것이 사실입니다. 다만 공사비와 자재비 상승으로 인한 인플레이션은 분양가를 밀어올려 분양가 상승에 대한 명분을 제공했습니다.
또한, 앞서 언급했듯이 서울 주요지역과 광역시 주요지역을 중심으로 특정 상품과 지역에 대한 쏠림현상이 심해지고 있습니다. 로또 분양에 대한 아파트 수요가 증가하면서 이로인한 과한 경쟁률과 관심도 큰 변화의 포인트라고 볼 수 있습니다.
6. 공급지표 변화
2023년 8월 전국 월간 아파트 인허가는 1998호로 전국 최저치를 기록했습니다. 전국 부동산 시장이 22년부터 크게 감소했기 때문에 건설사가 신규 주택에 대한 건설에 소극적일 수 밖에 없었습니다.
수도권과 지방이 상관없이 착공은 50% 이상 감소하였으며, 분양지수는 지역에 따라 40% 크게는 50% 이상 감소한 지역도 나타났습니다. 이는 향후 공급감소를 불러 전세가와 매매가를 상승시키는 동력으로 작용할 수 있음을 의미합니다.
요약
이번에는 2024 부동산 경기전망 보고서를 통해 23년 부동산 시장을 간단하게 요약해보았습니다. 전반적으로 시장은 살아나는 분위기이지만 지역적 편차가 크고 관련된 리스크가 많은 것이 사실입니다. 이후 24년 부동산 시장을 전망해보고 앞으로 어떤부분에 초점을 맞추면 좋을지 알아보겠습니다.