이전에 부동산 처음 투자를 위한 방법에 대해 말씀드렸습니다. 이번에는 부동산 처음 투자 대상 선택하고 어떤식으로 접근하는지 말씀드리겠습니다. 5가지로 나누어서 정리해봤습니다. 저의 경험을 토대로 말씀드리고 전략과 그에 대한 저의 개인 리뷰를 작성하겠습니다.
부동산 처음 투자 대상 1 : 투자 목표를 설정하세요
부동산 투자는 목돈이 들어가기 때문에 투자목표를 설정하는게 중요했습니다. 그래서 저도 어떤물건을 투자할지 필요한 돈은 얼마인지 어디지역을 분석해서 투자해야 하는지 정해보았습니다. 투자기간은 당시에는 임대차 보호법이 없어서 2년으로 결정했고 기대 수익률은 100%를 목표로 잡았습니다.
그 당시에는 상승장 초기여서 수도권도 100%의 수익률이 날수 있는 지역이 많았습니다. 그리고 2년 뒤 무조건 매도를 목표로 해서 리스트 테이킹을 가져갈 수 있도록 했습니다. 전세를 세팅하되 나중을 대비해서 월세물건도 같이 고민했었습니다. 당장은 전세를 맞춰서 투자금액을 줄이고 그 다음에 월세를 세팅하면 현금흐름도 나올 수 있는 전략이었으니까요.
그래서 이렇게 전략을 짰고 투자목표를 글로 적어서 정리해두었습니다. 그리고 물건 검색 및 작업으르 시작했습니다. 부동산 처음 투자 대상 찾기 전에 먼저 이렇게 상세하게 투자 목표를 정하는 것이 중요합니다. 이렇게 짜도 나중에 틀어지는 일이 비일비재 합니다. 그리고 이렇게 해놓지 않으면 물건과 사랑에 빠지게 되어서 이도 저도 아닌 결과를 냅니다.
부동산 처음 투자 대상 2 : 시장 조사 및 지역을 선택, 조사를 철저히 꼼꼼하게 하세요
부동산 투자의 기본은 입지라고 합니다. 그렇기 때문에 부동산 시장과 지역을 선택하는 건 가장 중요한 단계입니다. 투자목표가 어느정도 정해지면 자연스럽게 투자의 시장과 지역을 선택하게 될겁니다. 그래서 저의 경우에는 수도권 외곽을 주로 탐색했습니다. 그 당시에는 서울지역이 크게 올라가고 있어서 흐름이 경기도로 올것이라 커뮤니티에서 언급이 많았습니다. 하지만 안양지역도 중심지 중심으로 가격이 상승하고 있었어서 그 다음 입지라고 하는 외곽지역을 주로 탐색했습니다. 경기도 외곽의 시장조사를 다니면서 시계열을 꼼꼼히 살펴봤습니다. 부동산 처음 투자 대상 선택시 시계열을 통해 어디가 올랐는지 사전 조사가 필요합니다. 그래야 내가 투자한 부동산이 어떻게 오를수 있는지 알수 있기 때문입니다.
부동산 처음 투자 대상 3 : 어떤 부동산을 사야할까? 아파트가 가장 안전하다
부동산 투자 항목은 정말 많죠. 상가도 있고 아파트도 있고, 오피스텔도 있습니다. 여기에서 저는 아파트를 주로 추천드리고 싶습니다. 부동산 처음 투자 대상 선택에 있어 비교적 안전한? 자산을 선택하는것이 중요합니다. 초기에 실패하면 다음에는 부동산을 떠나게 될 수 있습니다.
그렇기 때문에 아파트처럼 거래도 활발하고 시세가 명확하게 나와있는 아파트를 매수하는 것이 가장 좋을것이고 저도 그렇게 투자를 시작했습니다. 아파트에서는 전세를 통해 시세차익을 노릴수도 있고, 월세를 돌리면 나중에 임대수익을 통해 안정적인 현금흐름을 만들수도 있습니다.
자산가치 상승률도 아파트가 높은 축에 속합니다. 재개발보다는 낮지만 빌라나 오피스텔보다는 훨씬 높은 가치를 지닙니다. 물론 투자를 해보면 나중에는 각 부동산의 유형의 장단점을 분석할 수 있고 최적의 선택을 할 수 있기 때문에 지금은 부동산 처음 투자 대상 중심으로 작성중입니다.
별개로 나의 투자성향에도 맞아야 합니다. 나는 월세투자자이면 오피스텔을 추천드리기도 하는데 아파트에서도 월세를 낼수 있는 상품이 있기 때문에 그 부분을 추천하고 싶습니다.
부동산 처음 투자 대상 4 : 재무 분석, 자금은 어떻게 하실까요?
앞서 말씀드린사항 이지만 저도 재무재표를 쓰면서 투자처를 선택했습니다. 저의 경우 3000만원으로 투자할 수 있는 투자처를 찾고 있었고 아직 상승이 시작하지 않은 곳을 찾고 있었습니다. 하지만 저는 급하지 않았고, 여유있게 기다리고 있었습니다.
왜냐하면 재무분석을 통해 자금을 어떻게 활용할지 알고 있었기 때문에 급하게 투자할 이유가 없었습니다. 재무재표를 쓰게 되면 나의 현금흐름을 현재기준으로 알수 있고, 돈을 얼마나 투자할 수 있는지 한눈에 알 수 있습니다.
그렇기 때문에 저의 경우처럼 자금을 미리 정해두고 투자처를 정하시길 추천드립니다. 저는 아직 최소 매분기, 매월 재무재표를 작성하고 있고 여기에서 어떻게 자금은 운용할지 정하고 투자를 시작하는 편입니다.
부동산 처음 투자 대상 5 : 그래서 어디를 투자했나요?
저는 경기도 오산을 처음 투자처로 선택했습니다. 오산은 경기도 외곽이어서 투자자들이 많이 오지 않았고, 아직 상승이 시작하기 전이었습니다. 이전에 주변 커뮤니티를 통해서 얻은 정보도 있었습니다. 그렇기 때문에 커뮤니티 활동을 해서 다양한 인맥을 만들어 놓으시면 더 좋습니다.
부동산 처음 투자 대상 정할때 논의도 하고 이야기도 하려면 커뮤니티에서 만난 분들과 이야기 하는게 더 편합니다. 회사에서 이야기 해봤자 이상한 사람으로 찍히거나 괜히 시달리게 될테니까요. 결국 저는 오산의 작은 아파트를 3000만원 보다 적은 금액으로 투자했습니다.
이게 저의 부동산 처음 투자 대상 아파트로 정해서 지금까지 가지고 있습니다. 물론 이전에 매수한 금액보다 훨씬 높게 되었지요.
요약
지금 까지 부동산 처음 투자 대상 찾는 법에 대해 5가지 단계로 저의 경험을 넣어서 작성해보았습니다. 글로 보면 복잡하게 느껴지실수도 있는데요 자세히 읽어보시고 2번만 더 보시면 어떤 부분이 포인트가 있는지 감이 잡히실 수 있습니다.
하지만 이렇게 부동산만 산다고 모두 다가 아니죠. 시장 분석에 대한 조금 더 자세한 방법과 투자과정에서 문제가 생겼을때 해결했던 방법에 대해서 자세하게 더 알아보겠습니다.
