2024년 부터 부동산, 특히 주택에 대하여 스트레스 디에스알 시행되었습니다. 스트레스 디에스알은 대출규제에 해당하는데 과연 지금의 부동산 시장에 어떠한 영향을 줄 수 있는지 알아보겠습니다. 지금 부동산 시장은 1급지 시장을 중심으로 회복이 빠르게 일어나고 있습니다. 여기에 스트레스 디에스알이 찬물을 끼얹을지 아니면 그대로 시장에 연착륙하여 적용될 지 알아보겠습니다.
스트레스 디에스알의 개요
기존의 디에스알 제도는 다들 아시겠지만 가계부채를 갚을 수 있는 능력, 즉 상환능력의 범위 내에서 관리하기 위해서 도입되었습니다. 과거 정부 시절부터 급등한 부동산 가격을 억제하기 위해 시행된 정책입니다. 그로 인해 서울 수도권 부동산 시장은 하락세를 겪었고, 이후 침제장을 겪었고, 지금 다시 상승방향으로 선회 시점에서 스트레스 디에스알이 나온 것 입니다.
기존 디에스알 제도는 대출 취급 시점의 금리를 기준으로 하여 차주의 연간 원리금 상환 부담금을 산정합니다. 하지만 이러한 조건은 변동금리 대출을 이용하는 채무자인 차주가 대출기간 중 금리 상승 시 높은 상환 부담을 지게 되는 구조적인 모순점을 가지고 있습니다.
그래서 예전부터 미래 금리 변동 위험을 정확히 인식해서 변동금리와 고정금리 상품을 선택할 수 있도록 제도마련에 대한 요구가 지속적으로 이루어져 왔습니다. 정부는 이번에 그러한 요구를 반영하여 스트레스 디에스알을 통해 금리 변동 위험을 디에스알에 반영하고, 과도한 대출 확대를 방지하기 위해서 가계부채를 개선하고, 질적으로 향상시키기 위한 노력으로 진행하려고 하고 있습니다.
먼저 이러한 스트레스 디에스알은 해외 사례를 참고했다고 하는데요. 주택담보대출이나 모기지 등에 스트레스 금리를 적용하여 차주의 상환능력을 평가하는데 그 의의가 있습니다.
스트레스 디에스알의 정의 및 기능
스트레스 디에스알 특징에 대해서 알아봐야합니다. 변동금리 대출을 이용하는 개인이 대출 이용기간 중에 금리 상승된 값을 고려하여 원리금 상환에 대한 부담을 미리 예측하여 디에스알 산정 시 일정수준의 가산금리를 부과하여 대출 한도를 산출하는 방법입니다.
쉽게 말하면, 실제 대출금리에는 금리가 반영되지는 않지만 스트레스 금리만큼 추가부담을 계산해서 대출 가능한도를 제한하는 방법이라고 보시면 됩니다.
스트레스 디에스알은 가계부채의 개선을 하기 위해 설계되었으며, 금리가 하락할 경우 대출 한도 확대 효과를 제어하는 ‘자동 제어장치’ 역할을 하기도 합니다. 또한, 장기 대출 이용에 따른 금리 변동 위험을 명확하게 할 수 있기 때문에 대출자, 차주가 변동/고정 금리 상품을 선택적으로 이용할 수 있습니다.
스트레스 디에스알의 단계별 시행
2024년 부터 시행을 계획하여 다음과 같은 단계로 진행됩니다.
단계별 시행 시기 및 대상
- 1단계: 은행권 주택담보대출, 2024년 2월 시행
- 2단계: 은행권 주택담보대출 + 신용대출, 2024년 6월 시행
- 3단계: 2금융권 주택담보대출 + 신용대출, 2024년 말 시행
스트레스 금리 적용 방식
- 과거 5년 내 최고 대출금리와 현 시점 금리 간 차이를 기준으로 산정
- 스트레스 금리 하한(1.5%)과 상한(3.0%)을 설정
- 변동형 대출, 혼합형 대출, 주기형 대출 등에 스트레스 금리를 적용
하반기 금리 수준
상반기는 시범운영적 성격이고 하반기 운영부터 본격화 됩니다. 주요내용을 요약하면 다음과 같습니다.
- 2024년 7월 1일부터 8월 31일까지 운영되는 스트레스 금리는 0.38%
- 2024년 9월 1일부터 12월 31일까지 운영되는 스트레스 금리는 0.75%
- 스트레스 금리는 매년 2회(상·하반기)에 걸쳐 주기적으로 변경될 예정
- 은행연합회 홈페이지에서 스트레스 금리 확인 가능
스트레스 디에스알 2단계 적용 대출범위
스트레스 디에스알 2단계를 디에스알이 적용되는 은행권 및 제 2 금융권 주택담보 대출, 그리고 은행권 신용대출의 신규 취급분에 적용됩니다. 신용대출의 경우 잔액이 1억원을 초과하는 경우에 한해 스트레스 금리가 부과되어 신용대출에 대한 관리가 더욱 중요합니다. 대신 이주비, 중도금 대출, 전세대출은 제외되어 그나마 다행이라고 생각합니다.
정부의 이러한 타이트한 대출규제는 ‘정부의 가계부채 관리 기조는 변함이 없으며, 2024년 가계부채 증가율을 GDP 성장률 범위 내에서 안정적으로 관리할 방침’ 이라는 생각을 반영한 결과라고 개인적으로 생각합니다. 업권별 유형별 가계부채 증가 추이를 면밀히 모니터링 하며, 대출 관행 개선을 추진하겠다는 표현인데요. 그만큼 부동산시장을 적절하게 상승하지도, 하락하지도 않게 조절하겠다는 의지가 반영된 것 같습니다.
스트레스 디에스알 시행으로 인한 가계부채 억제효과와 대출한도 변화
스트레스 디에스알이 적용, 확대되면 스트레스 금리가 전반적으로 적용되기 때문에 가계부채 억제효과가 높아질 것은 자명한 사실입니다. 또한 기준 금리가 인하할 경우 스트레스 금리가 상승하여 대출한도 확대 효과를 제어할 수 있어 스트레스 디에스알 효과가 더욱 커질 것으로 보입니다.
다만, 개인적으로 주택이 보통 모기지나 주택담보대출로 이루어지는 만큼 현재 살아나고 있는 부동산의 거래량과 매수심리에는 분명 안좋은 영향이 될 것은 분명합니다. 정부도 이부분을 모르지는 않겠지만, 부동산의 급등을 더 중점적으로 관리하겠다는 의지로 보여집니다.
스트레스 디에스알 시행으로 인한 대출한도는 감소할 것으로 보입니다. 자세하게 보면 변동형/혼합형/주기형 대출 유형별로 대출한도가 감소할 것 입니다. 예를 들어서 소득 5천만원 차주는 변동금리 대출한도가 기존 3.3억에서 하반기에는 3.0억으로 감소할 것입니다. 또다른 예로 소득 1억원 차주는 하반기에 기존 6.3억원에서 6억원 수준으로 감소할 것으로 예상됩니다.
집 사보면 아시겠지만 3천만원도 결코 작은 액수가 아닙니다. 이 작은 차이가 모여서 거래량 감소를 가져올 수도 있겠습니다. 스트레스 금리의 적용비율은 상반기 25%, 하반기 50%, 2025년부터 100% 적용될 계획입니다. 증액없는 자행 대환, 약정은 2024년까지는 유예되지만 2025년에는 예외없이 적용됩니다. 쉽게 말해서 2024년은 단계별 적용단계 후, 2025년 전면 시행으로 보시면 됩니다.
스트레스 디에스알이 시행되면 우리에게 다가올 영향
가장 큰 변화는 대출 한도 감소효과 입니다. 앞서 언급했지만 5천만원 연봉자는 3억, 1억원 연봉자는 6억밖에 대출을 받을 수 없습니다. 서울 아파트 평균이 9억인데 3억은 최소 준비해야된다는 내용입니다. 이로 인해 가계부채 억제효과는 어느정도 효과가 있을 것입니다. 정부는 고금리환경과 대출한도를 제한해서 가계부채를 안정시키려는 목적이 크기 때문에 쉽게 풀리지는 않을 듯 합니다.
주택시장은 당연히 주택구매력 감소-주택가격 상승률 둔화-주택 구매심리 약화 사이클로 갈 수 밖에 없습니다. 혹자는 전반적인 주택시장 안정성 기여측면에서 긍정적일 수도 있다고 하지만, 막 상승세를 탄 주택시장에는 악재일수도 있습니다.
금융기관의 대출이 강화될 것입니다. 결국 대출심사가 까다로워지고, 차주의 상환능력이 엄격하게 판단되어 많은 대출이 줄어들 것으로 보입니다. 신용대출에 대한 스트레스 디에스알 영향력이 크기 때문에 전반적인 대출량이 줄어들 것 같습니다.
대신 저소득층 차주의 상환부담은 증가할 것입니다. 변동금리를 저소득층이 자주 이용하는데요. 이로 인해 금리상승 시 더 큰 상환 부담이 되어 주택담보대출에 대한 상환능력을 의심받을 수 있습니다. 이에 대한 정책이 보완되어야 겠습니다.
요약
지금까지 스트레스 디에스알 도입에 대한 영향과 2024년 하반기 적용사항에 알아봤습니다. 가계부채의 관리 및 주택시장 안정화 측면에서 긍정적인 평가를 받을 수 있지만, 잘못하게 되면 주택시장이 이전처럼 침체 국면에 들어가 주택구매심리하락, 경제활성화 저하라는 단점을 초래할 수도 있습니다. 앞으로 하반기 부동산 대출시장에 대해 더 알아보겠습니다.