이번 포스팅에서는 2024 시장전망을 부동산 경기전망 보고서를 분석하여 해석해보고자 합니다. 한국건설연합회에서 발간한 2024 부동산 경기전망에 대한 보고서에는 많은 내용이 있는데 이 중 2024 시장전망을 기준으로 말씀드리겠습니다. 전반적인 거시경제와 부동산 시장에 대한 이해가 될 것입니다.
1. 2024 시장전망 : 주택 공급 전망
2024 시장 전망 첫번째는 공급물량에 대한 전망입니다. 2023년 인허가 및 공급대책의 영향으로 공공물량은 증가하였으나 민간부분은 영향이 제한적임을 확인하였습니다. 즉, 민간 아파트나 오피스텔에 대한 감소세로 돌아섰으며, 공공물량은 공급대책으로 향후 증가할 것으로 예상됩니다.
하지만 공급위축으로 2024년도에는 공급이 줄어드는 공급위축 현상이 지속될 것으로 예상됩니다. 이는 앞선 포스팅에서 보이듯이 PF 및 부동산 시장변화로 인해 건설사와 시행사가 분양과 건축을 더 이상 진행하지 않거나, 연기하는 경향이 많아서 발생하는 현상입니다.
2. 가격 전망
향후 시장 금리가 상승할 것으로 보이기 때문에 금리와 역상으로 움직이는 매매가에는 악재로 작용할 수 있습니다. 여기에서는 매매가에 대한 하방압력 행사라고 표기했는데요. 이는 금리 영향으로 매수세가 줄어들고 심리가 죽으면서 이로 인한 가격 하락에 대한 우려를 표하고 있습니다.
2024 시장 전망 진행해보자면 현재 수도권을 중심으로 부동산 가격은 회복세를 보이고 있지만, 한계가 발생할 수 있고 일부 지역에서 나타나는 물량은 가격 하방을 더 압박할 것입니다. 매매수급 동향을 살펴보면 현재 부동산가격처럼 회복세 중이지만 가격전망이 다소 둔화되어 당분간 횡보장이 지속될 수도 있음을 알 수 있습니다. 사실 급등, 급락장보다 횡보장이 더 견디기가 어렵다고 합니다.
3. 총선 및 GTX 개통 영향
올해는 총선이벤트가 있기 때문에 총선공약에 따라 아파트가격이 변화할수도 있습니다. 통상적으로 선거 이후 아파트 가격이 하락하는 경향이 있기는 하지만 지금의 경우 패턴화하기는 어렵다고 봅니다. 2024 시장 전망 위해서는 현재 총선에 대한 이슈가 어떻게 영향을 줄지 확인해야 합니다. 다만, 정책에 대한 변화가 크게 나타나지 않기 때문에 총선 정책에 대한 아파트 가격에 대한 영향은 미미할 것으로 보입니다.
지티엑스 개통으로 24년 성남과 수서 구간 개통예정이라고 합니다. 지티엑스로 인해 가격변화가 생길 것으로 예상할 수 있으나 이는 이미 매매가격에 선반영되어 그 효과는 미미할 것으로 나타납니다. 그 외 8호선 개통 등 여러 이슈가 있으나 이 또한 요즘에는 선반영되어 가격이나 전세가에 커플링되어 있습니다. 따라서 철도 개통 이슈에 대한 아파트 가격영향은 적을 것으로 보입니다.
4. 중국 부동산 시장 위험
2024 시장 전망 빼놓을 수 없는게 중국 부동산 시장의 변화 입니다. 현재 중국의 경제성장률이 저하되면서 침체국면을 맞이하고 있습니다. 중국과 가까이 있는 한국은 이로인한 영향을 직접적으로 받을 수는 있겠으나, 국내 전반의 시스템 리스크로 확산될 가능성은 낮을 것으로 판단됩니다.
하지만 이러한 영향이 지속된다면 스트레스가 가중되어 국내 부동산 시장에서 스트레스가 누적될 가능성이 높습니다. 현재 국내 부동산 시장의 구조적인 경기 부진상황이기 때문에 작은 영향에서 큰 데미지를 받을 수 있기 때문입니다.
중국의 부동산 시장과 미국, 일본의 부동산 시장의 변화를 잘 캐치해서 한국도 그에 맞게 대응해야 한다고 생각합니다. 위 3개 나라는 우리나라의 경제와 직접적으로 연결되어 있기 때문에 그에 따라 같이 영향을 받을 가능성이 높습니다.
5. 추가 분석 필요 항목
2024 시장 전망 추가 항목으로 몇가지 더 적어봤습니다. 첫번째로 중기 공급부족론 점검, 두번째 가계 초과저축 추이 입니다.
중기 공급부족론은 현재 택지지정 및 공급은 이어지지만 착공부족, 공공택지 사업 선호도에 따라 변동이 가능한 리스크 입니다. 현재 3기 신도시는 사업속도가 더디게 진행되고 있고, 사전청약도 현재 불투명한 상태입니다. 여기에 지방의 공공택지도 착공부족으로 착공이 연기되거나 취소되는 사태가 벌어지고 있습니다. 이러한 부분은 향후 공급부족에 대한 나비효과를 불러올 것입니다.
2020~2022년 가계초과저축은 101조원입니다. 역으로 이러한 현금성 자산은 부동산 등 자산시장으로 유입될 가능성이 매우 높습니다. 21년 급등장의 원인은 이러한 자금의 포모현상으로 인한 폭등으로 볼 때 이러한 유동성이 유입될 경우 부동산시장의 매매가 변화에 큰 영향을 줄 수 있을 것으로 보입니다.
요약
지금까지 부동산 경기전망을 통해 2024 시장 전망 중점사항을 정리해보았습니다. 5가지로 크게 나눌수 있었고, 향후 긍정적인 영향과 부정적인 영향에 대해 분석하였습니다. 위의 5가지 항목을 주의깊게 관찰하여 향후 부동산 시장 변화에 대해 대처해야 할 것입니다.