이번에는 부동산 처음 투자 변수 내용에 대해 알아보겠습니다. 맘먹고 지역과 아파트까지 골라놨는데 다른 변수들이 계속 발생합니다.
부동산 처음 투자 변수 내용에 대해 5가지로 요약해 보고 저의 경험담을 같이 서술해 볼게요. 그리고 그것을 어떻게 해결했는지 극복 과정도 나름 자세하게 작성해 보려고 합니다.
부동산 처음 투자 변수 : 자금 조달이 어려웠다. 투자금보다 더 여유 있게 자금을 확보하자.
부동산 투자를 하려면 처음에 자금계획을 잘 세우라고 말씀드렸었습니다. 그리고 저는 3000만 원을 이미 가지고 시작했다고도 말씀드렸죠. 근데 막상 아파트를 매수하려고 하니 중간에 대출이랑 전세금 일자가 안 맞았던 겁니다. 그래서 3000만 원이 아니라 9000만 원이 필요했었어요.
아니 3000만 원이면 투자할 수 있다더니 그게 아니었네? 이렇게 처음에는 생각했습니다. 그래서 정말 엄청난 멘붕이 왔었어요. 아파트는 매수하겠다고 계약금 비슷하게 보냈는데 이후에 자금이 더 필요하다고 하니 제 입장에서는 정말 황당한 상황이었죠.
이때 부동산 사장님과 커뮤니티의 힘을 받았습니다. 부동산 사장님께서 전세 일자를 당기고 잔금 일자는 뒤로 미뤄서 비용을 최소한으로 들 수 있게 해주셨어요. 근데 그래도 금액이 모자라게 되었죠. 근데 커뮤니티에서 같이 활동하시는 분이 마이너스 통장을 제안해 주셨어요. 마이너스 통장 만들면 거지 되는 거 아냐? 이렇게 생각했던 저에게 지인이랍시고 망통을 만들라고 하니 얼마나 황당하겠어요?
하지만 그분께 평생 감사하면서 살고 있습니다. 결과적으로 그때 망통을 못 만들었다면 아파트 계약을 하지 못했을뿐더러 레버리지에 대해 알지 못했으니까요. 레버리지에 대한 내용은 나중에 다시 포스팅 글로 작성해 보겠습니다.
어쨌든 마이너스통장을 일단 만들면 자금을 댈 수 있겠기에 카카오뱅크로 마이너스 통장을 만들었습니다. 카카오뱅크에서 대출을 바로 받아서 잔금을 치르고 아파트를 매수할 수 있었습니다. 여기서 얻은 교훈이 있었는데요, 아파트 매수하기 전에 부대비용과 초기 투자금을 확실히 만들어서 가져가야 한다는 내용입니다. 자금 3000만 원만 가지고 투자할 수 있겠네 했다가 완전 큰일 날뻔했으니까요.
꼭 자금계획을 여유 있게 세우고 여유자금을 꼭 만들어놓으세요. 대출도 좋습니다. 단기간 운용할 수 있는 자금이면 됩니다. 이후에는 추가 대출이나 전세를 세팅해서 놓으면 되니까요.
부동산 처음 투자 변수 : 법률 및 규제 문제는 어떻게, 정부규제정책과 세금 문제 꼭 확인할 것
부동산 처음 투자 변수 중 하나는 부동산을 투자하다 보면 듣기 어려운 법률용어를 많이 접하게 됩니다. 매매 계약서도 일종의 법률적인 계약이고 그에 대한 다양한 용어들이 등장합니다. 그리고 한국 부동산은 정부 정책에 민감한 부분이 많아서 항상 정부 정책에 관심을 가져야 합니다.
저의 경우에는 첫 투자이다 보니 모르는 법률용어도 많고 그 부분을 꼼꼼히 확인하지 못했습니다. 근데 그 부분들이 당시에는 상관없이 별문제 없이 지나가다가 나중에 문제가 생기더라고요. 그래서 나중에 애를 좀 먹었고, 그 이후에 법률용어를 구글링을 해서라고 꼭 정리해놓고 있습니다.
정부 정책도 마찬가지입니다. 당시에는 취득세가 1.1%였지만 이후에 12%가 되고, 종부세도 다시 부활했죠. 나중 이야기이지만 종부세도 엄청나게 냈습니다. 그래서 부동산 투자를 계속해야 하나 고민할 정도까지 왔었으니까요. 당시의 정부 정책은 부동산 투자할 때 가장 중요한 요소입니다. 해당 부분을 꼭 확인하세요.
부동산 처음 투자 변수 내용 중 세금 문제도 절대 빠지지 않습니다. 부동산 투자하다 보면 세금 공부를 별도로 꼭 해야 합니다. 본인의 상황에 따라 보유세부터 취득세, 종부세까지 천차만별이다 보니 정형화된 자료를 가지고는 해석할 수가 없습니다. 그래서 첫 투자할 때 많이 공부하진 않더라도 기본적인 부분은 알고 계셔야 해요.
부동산 처음 투자 변수 : 부동산 관리의 어려움, 임대인 및 세입자 문제
첫 투자를 하면서 싸게 사다 보니 부동산 내부 상태는 별로 좋지 못했습니다. 그래서 부동산 사장님께 어떻게 해야 되냐고 물으니 기본 세팅을 해줘야 전세나 월세가 나간다고 하시더라고요. 그래서 부동산 사장님께 아는 분들을 추천받아 초기 공사를 진행했습니다.
하지만 항목도 많고 교체할 것도 많아 일일이 챙기기가 너무 어렵더라고요. 부동산 관리가 어렵다고 했는데 이런 건가 싶더라고요. 나중에 이게 고장 나면 세입자가 연락해서 고쳐달라고 합니다. 그래서 이걸 또 고치면 정신적으로 힘든 나를 발견할 수 있습니다.
웬만하면 수리가 된 아파트를 매수하고, 부동산 사장님께 말씀드려서 하자가 있는지 체크하는 것도 필요합니다. 그리고 손발 품을 팔아서 내가 괜찮은 인테리어 사장님을 알면 관리에 대한 스트레스는 덜합니다.
임대인 및 세입자 문제도 부동산 처음 투자 변수 주요 내용입니다. 세입자 문제는 처음에는 크게 문제가 안되는데 나중에 갑자기 변하는 경우도 있고 성격상 나중에 요구할 수도 있습니다. 또 반려동물 키우는 문제, 수리 비용 청구 문제 등 다양한 문제에 봉착하게 됩니다.
저는 이것을 해결하려고 임대인인 내가 조금 양보하는 마음이 먹기로 합니다. 세입자도 역시 나한테는 고객이라는 생각으로 조금 편하게 가져야 합니다. 대립해서 좋을 것이 없기 때문이죠. 어차피 전세 살아주면서 시간을 기다리면 저에게 수익으로 돌아올 테니까요.
부동산 처음 투자 변수 : 시장 불확실성, 경제적 불확실성
부동산 투자를 하다 보면 정부 정책이나 심리에 따라서 가격 등락이 꽤 있는 편입니다. 저희는 가격이 적거나 투자금이 작은 부동산을 매수하기 때문에 그 가격폭이 더 크죠. 그래서 이 부분에 대해 민감하신 분들은 스트레스를 많이 받습니다. 물론 가격 내려가는데 좋아할 사람은 없겠죠.
그렇지만 이런 부분을 이겨내야 투자를 할 수 있고, 최종적으로 수익을 볼 수 있습니다. 부동산은 천천히 가격이 움직이기 때문에 하락할 때 매수하면 상승될 때까지 기다려야 합니다. 그러면서 시장을 계속 모니터링해야겠지요.
저의 경우도 투자처를 엑셀에 정리해서 한두 달에 한 번 가격을 비교하는 편입니다. 내가 나중에 대처해야 하는 일들과 준비할 것을 미리 챙겨 볼 수 있어서 좋습니다. 이렇게 매수한 부동산에 대한 정리하는 것도 시장 불확실성, 경제적 불확실성에 대비하는 방법입니다.
꼭 기억하세요. 투자는 오래 들고 있을수록 유리합니다. 부동산 처음 투자 변수 내용에 넣긴 했지만 본질적으로 우상향 한다는 믿음을 갖고 투자하시기 바랍니다.
부동산 처음 투자 변수 : 심리적 스트레스
위의 언급한 4가지를 모두 겪으면 어떻게 될까요? 소위 멘탈이 나가버립니다. 심리적 스트레스틑 엄청 받게 되지요. 부동산 처음 투자 변수 중 가장 중요한 부분이 심리 스트레스 관리입니다. 투자도 결국 사람이 하고, 내가 하는 것들입니다. 그렇기 때문에 잘 안 풀리면 스트레스가 심한 편입니다. 돈도 많이 나가니까요. 그래서 그 부분에 대한 멘탈을 잡는 게 중요합니다
저의 경우는 오히려 데이터를 가공하고 공부를 더 합니다. 이상한 소리일 수 있지만 멘탈이 약한 이유는 그 물건에 대한 확신이 부족하거나 매도 타이밍을 모르기 때문입니다. 그렇기 때문에 공부를 더 해서 이 물건을 어떻게 처리할지 고민하는 게 매우 중요하다고 봅니다.
앞서 몇 번 강조하지만 예산관리도 꼭 하세요. 심리적 스트레스를 받는 근본적인 원인은 예상이 중간에 나가고, 예상외의 부대비용을 사용하기 때문입니다. 세입자 스트레스도 있지만 저는 이게 더 컸습니다. 그러니 투자금을 잘 확인하고 투자 검토하세요.
요약
지금까지 부동산 처음 투자 변수 내용에 대해서 알아봤습니다. 위의 내용보다 요소가 더 많지만 크게 5가지로 나누어봤습니다. 이러한 부분들을 제가 경험한 극복 법을 통해 조금이나마 도움이 되길 바랍니다. 이러한 부분을 이겨내면 앞으로 부동산 투자하는데 크게 어려운 일이 아니고, 조금은 가벼운 마음으로 투자할 수 있을 것입니다. 투자는 조금 러프하게 하게 되실 것이고, 스트레스를 조금 덜 받으실 겁니다.
